为了吸引社会力量参与老旧小区改造和运营，广州将推出老旧小区改造新政！刚刚，广州市住房和城乡建设局发布了关于公开征求《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制（征求意见稿）》意见的公告。
重点一：
当中明确，社会力量以市场化方式参与城镇老旧小区改造工作可以通过政府与社会投资组合实施、企业规模化建设运营以及综合更新等七种方式。
这里的社会力量，包括但不限于地产开发企业、规模化运营企业、施工企业、专业服务企业、专业经营单位、原产权单位等。另外，为了支持工作的开展，还有一系列的配套措施，包括税费减免、金融服务保障等，干货满满。重点二：在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。重点四 ：探索通过容积率奖励、合理改变房屋用途、在社区内加建物业出售出租等方式，提高社会参与老旧社区环境改善的积极性。在去年9月发布的《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》中，就有提及旧城改造的内容。未来的三到五年内，广州将推进约16个旧城改造项目（微改造项目除外）。当中，就包括公开亮相的鱼珠旧城，以及天河六运小区、天河沙河、黄埔石化大院、港湾一村、二村、越秀南洋电器厂等旧城项目。
| 数据来源《工作方案》
今年4月，《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过。
｜来源：广州市人民政府
这份方案，明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。
到2025年底，计划基本完成改造任务。
｜来源：《广州市老旧小区改造工作实施方案》
老城二手房，最大变局登场了，这释放了一个积极的信号：旧改不会暂停。
广州市社会力量以市场化方式参与
老旧小区改造工作机制
（征求公众意见稿）
根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、广东省人民政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)意见精神，为落实广东省住房和城乡建设厅对广州市社会力量以市场化方式参与城镇老旧小区改造工作机制试点的要求，特制定本工作机制。鼓励社会资本全方位多角度参与老旧小区改造，拓宽老旧小区改造资金来源渠道，培育规模化实施运营主体，吸引社会力量参与老旧小区改造和运营，运用市场力量提升社区服务水平和管理能力。政府主要投资基础设施改造内容，具体项目需结合实际和可利用资源，将小区闲置、低效公共空间和低效用地等资源整合，通过公开招标引入企业参与改造。依据：1.《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）五（三）各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用共有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。2. 《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办〔2021〕33号）三、实施路径（三）政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。1．FEPCO模式：规模化实施运营企业可用融资、设计、采购、施工、运营等要素一体运作或选其中几种要素内容进行组合运作；企业通过“带资金”“带技术”“带设备”“带服务”等资源要素参与到老旧小区改造的全生命周期。2．BOT特许经营模式：政府采用公开招商方式引入特许经营企业，通过协议明确企业的权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营老旧小区改造项目内及周边的片区基础设施、服务设施、公共空间，提供公共产品或者公共服务，并获得收益。企业充分发挥社会资本融资、专业、技术和管理优势，提高公共服务质量。老旧小区改造项目的特许经营期限应根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资规模、投资回报周期等综合因素确定，最长不超过20年。依据：《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）四（四）推动社会力量参与。--吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。1. 政府采取项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式，统筹旧村、旧厂、旧城改造项目与老旧小区改造同步实施，统一引入社会资本作为实施主体。依据：1. 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）五（三）各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。2.《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办〔2021〕33号）四、资金筹措。（一）政府财政资金。1.统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造项目，在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。2. 企业参与公开竞标，通过既有建筑功能转换、局部拆除重建、加改扩建、低效用地利用、存量公有房屋活化利用等方式，在补齐既有居住社区建设短板和配套服务设施的同时，为老旧小区居民提供个性化有偿服务。引入企业既可作为单个小区的实施主体，也可作为多个小区及周边资源改造的统一实施主体。依据：《关于推动城市老旧社区等环境改善的指导意见》四、保障措施。（一）创新激励政策。探索通过容积率奖励、合理改变房屋用途、在社区内加建物业出售出租等方式，提高社会参与老旧社区环境改善的积极性。社会资本可通过投资改造，获得小区共用部位的广告、公共停车位等公共空间和设施的经营权，与日常管养或物业服务打包，提供物业服务和家政、便民等增值服务。属地镇（街）可通过政府采购养老、托育、环卫、保洁、垃圾分类、垃圾收集等城市运营的专业服务。小区业主组织可通过招标引入专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。专业经营单位履行社会责任，投资参与老旧小区改造中相关管线设施设备的改造提升，包括信箱、给水、电及“三线”下地、四网融合等改造。国有企事业单位等可对已移交地方的原职工住宅小区改造资金给予支持，也可结合国企“三供一业”（水、电、气和物业管理）工作参与老旧小区改造。依据：1.《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）四（一）合理落实居民出资责任。按照谁收益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的涉及、改造、运营。支持规范企各企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。2. 《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办〔2021〕33号）三、资金筹措（四）居民出资。建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。居民可采取以下四种方式或其他方式出资参与改造。2. 让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。3. 《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》（京建发〔2021〕121号）一、多种方式引入社会资本参与 （三）社会资本可通过提供专业服务方式参与。业主组织或实施主体可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。社会力量包括但不限于地产开发企业、规模化运营企业、施工企业、专业服务企业、专业经营单位、原产权单位等。1.专业经营单位参与老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税税前扣除。2.为老旧小区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额。3.用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。依据：1.《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制（五）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。2.国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引（2021年版）》的通知（穗税发〔2021〕93号）3.1.2根据《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号）规定，专业经营单位在参与老旧小区改造过程中，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税；为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业经营单位参与老旧小区改造过程中，对取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的支出，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。1.鼓励金融机构按照市场化、法制化的原则，针对老旧小区改造中各类主体的信贷需求，依法合规开展产品创新。对符合贷款条件的老旧小区改造项目，视项目运营周期、还款现金流、借款人能力等情况，合理确定贷款期限和贷款利率。2.鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。3.支持老旧小区改造规模化实施运营主体在不承担政府融资职能的前提下，采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。依据：1.《广东省住房和城乡建设厅 国家开发银行广东省分行关于推进金融支持城镇老旧小区改造工作的通知》（粤建节函〔2021〕252号）三、专项贷款期限及优惠政策：国家开发银行广东省分行发挥开发性、政策性金融优势，将我省城镇老旧小区改造项目列入重点支持业务领域，在贷款额度、利率定价，担保方式等方面加大支持力度。对符合条件的广东省城镇老旧小区改造项目，视项目运营周期、还款现金流、借款人能力等情况合理确定贷款期限，按照“保本微利”原则，给予贷款利率优惠。一般情况下贷款期限最长不超过20年，宽限期不超过3年；采用PPP模式的，贷款期限最长不超过25年，宽限期最长不超过5年。2.《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》（京建发〔2021〕121号）二、加大财税和金融支持（六）支持社会资本通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等金融机构申请中长期贷款。支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。3.《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)四、建立改造资金合理共担机制（三）加大金融税收支持力度。鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，重点支持完善类和提升类项目。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，严禁新增地方政府隐性债务。支持国家开发银行广东省分行、农业发展银行广东省分行等政策性银行依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。认真落实国家相关税费减免政策。————旧改秘密，偷偷说给你听————
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